ซื้อบ้าน : ต้องดูอะไรเพื่อไม่ให้ถูกโกง

1. ศึกษาสภาพแวดล้อมของโครงการ โดยให้ตรวจสอบว่าที่ตั้งโครงการที่ซื้อจะมีโครงการที่หน่วยงานราชการมีแผนมาดำเนินการในบริเวณนั้นหรือไม่ จะมีการเวนคืนเพื่อตัดถนน หรือสร้างหน่วยงานราชการ ที่จะส่งผลกระทบต่อโครงการที่จะซื้อหรือไม่เป็นต้น โดยสามารถตรวจสอบได้จากกรมผังเมืองหรือสำนักงานเขตที่โครงการนั้นตั้งอยู่  ในต่างจังหวัดสามารถตรวจสอบได้จากเทศบาล หรือสำนักงานโยธาจังหวัดที่โครงการตั้งอยู่ นอกจากนั้นควรตรวจดูว่า สถานที่ตั้งสะดวกต่อการเดินทาง ไม่มีมลภาวะต่างๆ รบกวน เช่น ฝุ่นละออง เสียง หรือมีน้ำท่วมขัง ซึ่งจะสร้างความเดือนร้อนในการอยู่อาศัยในภายหลัง


         2. ตรวจสอบผลงานของผู้ประกอบการ โดยพิจารณาจากโครงการที่ผู้ประกอบการเคยสร้างไว้ สภาพโครงการเป็นอย่างไร ทำตามสัญญาที่ให้ไว้หรือไม่ ส่งมอบและโอนบ้านตามกำหนดเวลาหรือไม่ โดยอาจจะสอบถามผู้ซื้อรายก่อนจากโครงการที่ดำเนินการเสร็จและมีการอยู่อาศัยแล้ว


         3. ตรวจสอบคุณสมบัติความพร้อมของบริษัทที่ดำเนินการ โดยการตรวจสอบว่าได้จดทะเบียนเป็นบริษัทหรือนิติบุคคล ถูกต้องหรือไม่ มีทุนจดทะเบียนในการดำเนินการเท่าไหร่ มีทุนที่ชำระแล้วเท่าไหร่ ซึ่งผู้ซื้อจะสามารถประเมินถึงความเสี่ยงในการพัฒนาโครงการได้  เช่น บริษัททุนจดทะเบียนเพียง 1 ล้านบาท แต่พัฒนาโครงการมูลค่าหลายร้อยล้านบาท แสดงว่ามีทุนในการดำเนินการน้อย ต้องใช้เงินกู้เป็นส่วนใหญ่ ทั้งที่ในปัจจุบันสถาบันการเงินปล่อยกู้ให้กับโครงการอย่างเข้มงวดถ้าเจอกรณีเช่นนี้จะต้องตรวจสอบแหล่งทุนในการพัฒนาโครงการอย่างชัดเจน เป็นต้น 


         นอกจากนั้น จะต้องตรวจสอบว่า ใครเป็นกรรมการผู้จัดการบริษัท ใครเป็นกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม ซึ่งในกรณีนี้ เมื่อเวลาตกลงเซ็นสัญญาจะซื้อจะขาย รวมทั้งใบเสร็จรับเงินในกรณีที่ชำระเงินดาวน์จะต้องมีกรรมการผู้มีอำนาจลงนามด้วย ไม่ควรให้พนักงานขายหรือตัวแทนบริษัทที่ไม่มีอำนาจตามกฎหมายเป็นผู้ลงนาม ข้อมูลดังกล่าว ผู้ซื้อสามารถตรวจสอบได้จาก กรมทะเบียนการค้า กระทรวงพาณิชย์ หรือสำนักงานพาณิชย์จังหวัด


         4. ตรวจสอบที่ดิน การออกโฉนด เจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่นำมาพัฒนาโครงการ โดยพิจารณาว่า มีโฉนดที่ดินถูกต้องหรือไม่ เลขที่โฉนดเท่าไหร่ ใครเป็นผู้มีชื่อในโฉนดที่ดิน ซึ่งควรเป็นชื่อของผู้พัฒนาโครงการ เพราะโครงการที่ดี ผู้ดำเนินโครงการควรจะเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน และหากโฉนดที่ดินไม่ใช่ชื่อของบริษัทพัฒนาที่ดิน หรือเจ้าของโครงการ ผู้ซื้อควรจะสอบถามผู้ขายถึงความสัมพันธ์ระหว่างเจ้าของที่ดินกับบริษัท และการได้มาของที่ดินว่ามีการซื้อขายกันอย่างไร เจ้าของที่ดินมีส่วนร่วมในโครงการอย่างไร เช่นอาจจะเป็นผู้ร่วมลงทุน เป็นต้น  


         รวมไปถึงการขออนุญาตจัดสรรที่ดินถูกต้องหรือไม่ สามารถตรวจสอบข้อมูลได้จาก กรมที่ดิน หรือสำนักงานที่ดินจังหวัด ในกรณีที่ซื้อที่ดินพร้อมบ้าน ทาวน์เฮาส์ หรืออาคารพาณิชย์ ผู้ซื้อควรตรวจสอบเพิ่มเติมด้วยว่า โครงการได้รับใบอนุญาตก่อสร้างแล้วหรือไม่ โดยสามารถตรวจสอบได้จากกรมโยธาธิการ หรือกรุงเทพมหานคร สำนักงานเขต ในต่างจังหวัดตรวจสอบได้จากเทศบาล หรือโยธาจังหวัด


         5. ตรวจสอบภาระผูกพันของที่ดินที่นำมาพัฒนาโครงการ ว่ามีภาระผูกพันกับนิติบุคคล หรือสถาบันการเงินใดหรือไม่ โดยที่ที่ดินมีการจำนองหรือขายฝากกับผู้ใด วงเงินจำนองเท่าไหร่ ซึ่งตามพ.ร.บ. การจัดสรรที่ดินฉบับใหม่ กำหนดให้เจ้าของโครงการต้องบอกภาระผูกพันรายแปลงให้กับผู้ซื้อทราบ แต่ในกรณีที่โครงการยังใช้ใบอนุญาตจัดสรรเก่า ผู้ซื้อสามารถตรวจสอบได้จากกรมที่ดิน หรือสำนักงานที่ดินจังหวัด  


         6. ตรวจสอบรายละเอียดของสาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการเช่น ถนน ไฟฟ้า น้ำประปา เป็นต้น โดยตรวจสอบความคืบหน้าว่าสาธารณูปโภค และสิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการ มีความคืบหน้าในการก่อสร้างมากน้อยขนาดไหน จะดำเนินการเสร็จเรียบร้อยเมื่อไหร่ เจ้าของโครงการวางเงินค้ำประกันสาธารณูปโภค ตามที่กฎหมายไว้แล้วหรือยัง เป็นจำนวนเงินเท่าไหร่ ผู้ซื้อสามารถตรวจสอบได้จากโครงการ และสถาบันการเงินที่ออกหนังสือค้ำประกันสาธารณูปโภค 

ขอขอบคุณ First และ hilight.kapook.com